立法，为规范物业管理“护航”

——《西宁市物业管理条例》已经省人大常委会会议审议批准/本刊记者 文 雅

立法，为规范物业管理“护航”

——《西宁市物业管理条例》已经省人大常委会会议审议批准

○本刊记者   文   雅

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◎物业服务现状

西宁市物业管理服务自2000年初起步，至2006年底具有资质的物业服务企业已过150家，服务面积达1000万平方米，从业人员超过4000人，物业服务涉及面也由住宅区逐步扩展工业区、商业区、大厦、学校、医院等。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极作用。

◎制定《条例》的必要性

随着物业服务行业的发展，在实际中出现的一些问题，诸如业主大会会议召开启动程序不明确，业主自治机构不健全；物业服务企业与业主、相关主管部门的关系没有理顺，各方权利、义务划分不明确，物业管理滞后、服务质量不高；物业管理费用、房屋共有部位的侵权、业主财产损失赔偿等物业纠纷层出不穷。从而，不同程度的影响了物业服务行业的健康、有序发展。因此，有必要结合实际，制定具有可操作性的地方性法规，来进一步规范物业管理活动，维护物业市场秩序，保护业主、物业服务企业的合法权益。

◎立法背景

根据西宁市人大常委会的立法计划，今年初，西宁市政府法制办和市房产局组成起草小组，在对西宁市部分物业小区、物业服务企业进行调研的基础上，草拟了《条例（草案）》。之后，通过学习借鉴兄弟城市的成功经验和做法，召集供水、供电、供气、有线电视、通讯等公用单位，政府有关职能部门，物业服务企业和业主委员会代表，法律工作者等，进行反复座谈、协调和论证以及听证，在政府网站和媒体中全文公布，先后对征集的社会各界的150余件建议和意见进行认真梳理，反复修改，形成了《西宁市物业管理条例（草案）》。《条例（草案）》报送西宁市人大常委会后，有关专委会就其必要性、合法性、可行性进行认真审查，经主任会议同意，提请西宁市十四届人大常委会第六次会议审议、通过。条例报省人大常委会后，省人大财经委员会对条例审查后认为，西宁市制定物业管理条例是必要的，条例符合有关法律法规，并对条例中的有关委托监督管理、相关行政管理部门、物业区域划分、关于召开首次业主大会及选举业主委员会、关于物业服务重大事件报告制度等方面提出修改意见，并建议省人大常委会第二十三次会议审议、批准。

◎常委会审议

保障业主在物业服务活动中的权利

维护全体业主的共同利益

【立法意图】为了规范业主大会的运作，加强对业主委员会的监督，保障业主在物业服务活动中的权利，维护全体业主的共同利益，条例专设一章，对业主在物业服务活动中的权利义务和业主大会、业主委员会作了规定，划分了物业管理区域，规定了物业管理区域内全体业主组成业主大会及业主大会成立的条件，明确了业主委员会的职责。同时，还对业主委员会的换届、委员变更、委员资格终止以及业主委员会经费管理作了规定。

【条例规定】《西宁市物业管理条例》第七条规定：物业管理区域的划分应当以物业的共有设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。

第十条第五款规定：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会。业主人数较少的，由业主共同推举召集人，召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十八条第二款规定：物业区域内业主较多的，业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选一名业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交，也可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

业主未入住收取物业费70%

业主要求停止供热收取采暖费50%

【立法意图】在实际的物业管理服务中，存在着单个业主未入住，影响到整个物业小区的物业服务费和供热、采暖费的收取问题。针对这一问题，在立法中充分结合西宁市的实际，参照其他城市的做法，并召开了由物业服务企业、业主代表参加的听证会的基础上，综合考虑了各方面的因素以及物业服务企业和业主双方的利益而确定的该收费标准。

【条例规定】《西宁市物业管理条例》第四十一条第三款规定：物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

业主、物业使用人

擅自改变房屋使用性质要担责

【立法意图】在涉及违法行为的法律责任中，属于违反行政管理秩序、损害公共利益的行为，应当给予行政处罚；属于民事违法行为的，应当由行为人承担民事法律责任。为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，本条例在设定法律责任时遵循了凡是上位法有规定的从其规定；凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则坚持民事责任优先的原则，以保护全体业主利益。

【条例规定】《西宁市物业管理条例》第五十九条第一款规定：业主、物业使用人违反本条例第四十六条规定，擅自改变房屋使用性质的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。