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各位副主任、秘书长、各位委员：
我受省人民政府的委托，现对《青海省物业管理条例（草案）》作如下说明：
一、制定的必要性
物业服务业的发展，对于改善人民群众的生活和工作环境，创新社会管理，增加就业岗位，维护社会稳定，构建和谐社会具有十分重要的意义。随着经济社会的发展，我省物业管理类型已从最初的单一住宅房屋管理，逐步扩展到办公、商场、工业区、医院、学校等领域，物业服务内涵进一步拓展，差异化物业服务得到延伸，社会受益群体逐年增多。截至2013年底，全省物业服务企业达370余家，从业人员13000多人，在管物业建筑面积4500余万平方米，物业服务覆盖率近60%。物业服务管理不断发展的同时，也出现一些亟待解决的问题，主要表现在：一是物业管理工作缺乏合力，物业管理与社区管理协调配合不够，业主委员会与街道办事处和乡（镇）人民政府、社区居民委员会及物业服务企业之间缺乏有效沟通。二是业主自治能力缺乏，对物业服务的认识不清，业主委员会成立难，业主委员会成立的比例不足30%，业主自治制度不能有效执行。三是物业企业服务行为不规范，缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，物业管理收费标准低，企业发展缺乏后劲。四是房地产开发遗留问题为物业管理服务留下隐患，如房屋建筑装修质量纠纷、随意变更室内布局和小区环境、规划与建设不符、拒绝移交物业用房及相关配套设施设备用房等问题，造成物业权属不清，服务管理范围不明。五是供水、供电、供气等专业经营单位设施设备维修、养护及更新责任不清，业主承担了很多不应当承担的责任和费用。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务业健康发展，制定《青海省物业管理条例》十分必要。
二、起草过程
根据省政府2013年立法工作计划，省住房城乡建设厅起草了《青海省物业管理条例（送审稿）》。省政府法制办承办后，书面征求了省人大法制委、财经委，省政协社法委，省发展改革、财政、民政、公安、工商等十几个部门，以及西宁市、海东市、各自治州人民政府，部分街道办事处、专业经营单位、物业服务企业及省政府法律顾问委员会专家的意见。会同省住房城乡建设厅就省内外物业管理情况进行了调研，分别召开了由物业服务企业、专业经营单位及业主委员会代表参加的座谈会，对送审稿进行了修改。2013年6月，召集省政府法律顾问委员会专家和物业管理行政主管部门、政府法制工作人员对送审稿进行了集中审查修改,并将修改完善后的送审稿在青海省政府法制信息网公开征求社会各界的意见。2013年7月29日召开了由省政府有关部门、部分街道办事处、专业经营单位、物业服务企业、业主委员会代表及省政府法律顾问委员会专家参加的论证会。会后再次采取“背靠背”方式召开座谈会，邀请人大代表、政协委员参加，分别听取不同利益取向单位和代表的意见。根据2014年2月7日郝鹏省长在省政府第21次常务会议上的指示，省政府法制办和省住房城乡建设厅再次深入研究，并对近年来外省公布的物业条例进行了学习、对比，经过多次征求意见，反复修改，形成了《青海省物业管理条例（草案）》（以下简称草案）。草案已经2014年4月25日省政府第25次常务会议审议通过。
三、几个主要问题的说明
（一）关于物业管理与社区管理关系的规定。物业管理是城市社会管理的一部分。做好社会管理服务工作，推动物业服务业的发展，必须加强街道办事处、乡（镇）人民政府等基层机关、社区居（村）民委员会等自治组织与物业服务企业和业主委员会的沟通、协调和指导、监督。为此，草案规定街道办事处或者乡（镇）人民政府和县级物业管理行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会、选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。社区居（村）民委员会应当支持物业服务企业开展多种形式的社区服务，业主委员会和物业服务企业应当接受社区居（村）民委员会的指导和监督（第五条）。
（二）关于专业经营单位责任的规定。物业管理区域内供水、供电、供气、供热管线和相关设施设备的维修养护责任的承担一直存有争议。实践中，由业主或者由供水、供电、供气、供热等专业经营单位承担相关维修养护责任的做法皆有。《物业管理条例》第五十二条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任”，草案据此并参照外省做法规定，专业经营单位应当接受新建住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线，并承担物业保修期满后的维修、养护、更新和管理责任（第十四条）。已建成的住宅物业管理区域内的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定是否移交给专业经营单位；决定移交的，县级物业管理行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理（第十五条）。
（三）关于物业服务收费。我省物业服务收费执行的是2004年制定的政府指导价，近10年来，由于人工成本增加、物价上涨，企业经营成本提高，多数物业服务企业通过降低服务标准、减少人工开支或挪借其他费用维持。物业服务收费标准长期不调，一旦调整，就有可能出现调整不到位影响物业企业服务质量，或调整幅度大使业主产生抵触情绪，不论哪种情况都会增加社会不稳定因素。为探索科学合理的价格形成机制，均衡物业服务企业和业主的权利，草案学习外省经验，规定物业服务费实行政府指导价和市场调节价，实行政府指导价的，由省价格行政主管部门会同省住房城乡建设行政主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。县级以上人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门根据省定基准价，在浮动幅度内制定当地物业服务等级标准以及相应的指导价。价格行政主管部门应当定期对物业服务的基准价、指导价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整（第四十九条）。实践中，物业空置的现象大量存在，而受地域环境和特殊气候的影响，这种现象在西宁、海东大量存在，房屋空置率较高。空置物业的服务费及取暖费标准是业主与物业企业发生纠纷的一个主要原因，草案借鉴外省做法，结合实际规定，物业交付后，业主未实际入住使用的，物业服务费按应交纳数额的百分之七十交纳。在集中供暖物业管理区域内的业主要求停止供热的，应当在供热期开始前三十日内与物业服务企业签订停止供热协议，采暖费用具体数额可由业主委员会与物业服务企业商定，协商不成的按应交纳数额的百分之七十交纳。（第五十四条）。
（四）关于相关物业使用的规定。物业管理区域内的车库、车位的出售、出租、使用一直以来存在较多争议，草案根据上位法的规定，再次明确，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、物业使用人停放车辆，不得只售不租，不得转让给物业管理区域外的使用人（第六十七条）。车辆占用物业管理区域内共有道路或者其他场地停放的位置、管理办法、收费标准等事项由业主大会决定。物业服务企业可以根据物业服务合同收取车辆停放费（第六十八条）。另外，草案针对住宅改为经营性用房的问题做了严格规定，业主不得将住宅改变为经营性用房，因特殊情况需要改变的，在设立或者变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由社区居（村）民委员会出具。（第七十一条）。
以上说明连同草案，请一并予以审议。