当前位置：
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
省十二届人大常委会第十三次会议审议了《青海省物业管理条例（草案）》（以下简称草案）。常委会组成人员认为，为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据我省实际制定本条例很有必要。同时，也提出了一些修改意见和建议。会后，法工委认真研究组成人员提出的意见建议，对草案进行了修改，并将修改稿印发各市、州人大常委会，书面征求各地区意见。2014年10月至11月，法工委组成立法调研组，赴上海市、四川省、江西省学习物业管理立法经验；赴西宁市、海东市、海西州和黄南州进行立法调研，实地走访了部分物业管理小区、物业服务企业，并召开座谈会，广泛听取了各方面的意见建议。11月10日，在青海日报和青海人大网刊发公告，并将草案全文在青海人大网公布，向社会公开征求意见。之后，法工委根据各方面的意见建议，对草案进行了多次研究修改。2015年2月5日，法工委召开座谈会，就修改稿专门听取供水、供电、供气等专业经营单位意见；2月6日，召开有省政府有关部门和常委会法制咨询组专家参加的两个论证会，对修改稿作了进一步研究、修改。2月10日，再次刊登公告，在青海新闻网、青海人大网进行了网络问卷调查,进一步了解社会公众对物业管理立法有关重点问题的意见和取向，并对社会关注度较高的一些重点问题进行了研究、论证。3月初，常委会副主任沈何同志组织法工委、有关政府部门对修改稿进行了逐条研究，提出了修改意见。在此基础上，法工委对修改稿又进行了反复研究和修改。3月16日，法制委员会召开第二十一次会议进行了统一审议，提出了草案修改稿。经主任会议同意，现将主要修改情况报告如下：
一、关于总则
（一）有的常委会组成人员建议进一步明确房地产行政主管部门职责。据此，根据省政府有关部门的意见，建议在草案的基础上对房地产行政主管部门的职责进一步细化、明确。（草案修改稿第三条）
（二）有的常委会组成人员建议进一步明确社区居（村）民委员会在物业管理活动中的职责。据此，建议将草案第五条第二款修改为：“社区居（村）民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。”（草案修改稿第四条）
（三）有的常委会组成人员提出，应进一步明确物业管理联席会议制度。经研究，物业管理联席会议制度属于物业管理的基本制度，对协调解决物业管理中出现的重大问题具有重要作用。据此，建议调整到第一章总则中规定，并进一步细化、明确相关规定。（草案修改稿第五条）
二、关于物业管理区域内供水、供电、供气等专业经营设施设备的建设、移交及管理维护责任的规定
有的常委会组成人员、政府部门建议对草案第十四条、第十五条的规定进一步细化，增强操作性。经研究，草案第十四条、第十五条的规定，是为了落实物业管理区域内的专业经营设施设备及相关管线的管理、维修和养护的责任，但是对这些设施设备及相关管线的设计、施工、费用等方面没有作出规定，缺乏操作性。经征求省人民政府有关部门和有关专业经营单位的意见，建议将草案第十四条修改为：“新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等最终用户分户计量表和分户计量表以前的专业经营设施设备按照国家技术标准和专业技术规范设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，并与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。所需费用依照国家和省住房城乡建设行政主管部门制定的有关工程计价规定确定，由建设单位承担。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工。”“建设单位在竣工验收后，应当将专业经营设施设备的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位。专业经营单位应当接收，并负责专业经营设施设备的管理、维修、养护和更新。”同时，建议增加一条规定，对专业经营设施设备管理、维修、养护和更新费用作出明确的规定：“已由专业经营单位接收的专业经营设施设备管理、维修、养护和更新等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。”“专业经营设施设备发生故障或者损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护和更新，物业服务企业、业主应当予以配合。”“专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。”（草案修改稿第十五条、第十六条、第八十四条）
三、关于业主、业主大会及业主委员会
（一）有的常委会组成人员、有的单位建议增加有关业主权利和义务的规定。经研究，国务院《物业管理条例》中已规定业主的权利和义务，但是考虑到业主的权利和义务在物业管理立法中的重要性和法规结构的需要，建议增加这方面的内容。（草案修改稿第十七条、第十八条）
（二）有的常委会组成人员、有的单位和个人提出，对业主大会和业主委员会的职责应当作出规定。经研究，业主大会和业主委员会是业主进行物业管理的主要组织形式，在物业管理活动中发挥着不可替代的重要作用，明确业主大会和业主委员会的职责有利于业主大会和业主委员会依法活动，有利于增强法规的操作性。据此建议依据有关的行政法规、部门规章和我省实际增加这方面的内容。（草案修改稿第二十七条、第三十六条）
（三）有的常委会组成人员、有的政府部门建议增加业主委员会信息公开制度的规定，促进物业管理活动中的信息公开，保障业主的知情权。据此，建议增加业主委员会建立信息公开制度，定期在物业管理区域内向业主公布有关情况和资料的规定。（草案修改稿第三十七条）
（四）有的常委会组成人员、有的单位提出，业主委员会委员在物业管理活动中发挥着重要作用，付出的时间和精力较多，应当明确其有一定的工作补贴，以有利于物业管理的健康发展。据此，建议将草案第三十三条修改为：“业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员的工作补贴由全体业主承担。工作经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定，可以由全体业主分摊，也可以从物业共有部分及其附属设施设备经营所得收益中列支，但不得从物业服务企业经营收益中列支。”（草案修改稿第四十三条）
四、关于物业管理服务
（一）省人大环境资源保护委员会提出，为了强化监督管理，建议增加有关物业服务企业资质管理的规定。经研究，物业服务企业资质管理除了国家有关规定以外，主要是对省外物业服务企业进入我省从事物业服务活动和本省物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的监督管理。据此，建议增加一款备案管理规定：“省外物业服务企业进入本省从事物业服务活动，应当到省人民政府住房和城乡建设行政主管部门办理资质核验备案手续。本省物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门备案。”（草案修改稿五十一条第三款）
（二）有的常委会组成人员提出，草案虽然对物业服务合同约定的基本内容作了规定，但是对物业服务企业的主要责任以及提供哪些基本的服务内容规定的不清楚，建议予以明确；有的常委会会议列席同志建议进一步充实完善物业服务的相关内容。根据这个意见，建议增加相关内容。（草案修改稿第五十四条）
（三）有的常委会组成人员、有的政府部门提出，关于物业服务收费，国家已有新的要求，应当结合发展趋势，对草案第四十九关于物业服务收费的规定进行修改。经研究，关于物业服务收费，国务院、国家发展改革委、住房城乡建设部制定的行政法规、部门规章都作了具体规定，其中，国家发展改革委和住房城乡建设部制定的《物业服务收费管理办法》中，明确要求各省人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门依据本办法制定具体实施办法。2014年12月国家发展改革委下发通知，要求放开物业服务等部分实行定价管理的服务价格。目前，我省住房城乡建设行政主管部门和价格主管部门也正在结合物业服务等级管理制度制定相关的收费办法。鉴于物业服务收费的相关规定涉及面广、专业性强，并且内容较多，有必要制定专门的配套性规定，建议在本条例中作出授权规定，由省人民政府价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门，根据国家有关规定和我省实际，制定物业服务收费管理办法。（草案修改稿第五十七条）
（四）有的常委会组成人员、有的单位提出，个别业主不交纳或者不按时交纳物业费，损害了其他业主和物业服务企业的权益，对此要作出规定。根据这个意见，建议依据国务院有关部门的规章和我省调解工作的实际，将草案第五十三条第一款修改为：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以请求物业所在地社区居（村）民委员会进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。”（草案修改稿第五十九条第一款）
（五）有的常委会组成人员、有的单位提出，草案关于物业交付后，业主未实际入住使用的，物业服务费按照应交数额的百分之七十交纳的规定，是否有依据，是否符合实际，应认真研究。经研究，建议对业主未实际入住的情形，在物业服务费的交纳方面，不作特殊规定，删除草案第五十四条第一款。主要是基于以下考虑：一是从实际操作看，业主是否实际入住使用很难界定，没有统一的标准，也不易操作，还可能产生新的矛盾和纠纷。二是从物业服务的对象和内容看，物业管理服务主要是针对物业管理区域内的共有部分的管理，业主专有部分的使用与否，对物业管理成本影响不大；同时，根据物权法的规定，业主对共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。三是从全国各省区市的立法实践看，均是以物业的交付为界全额承担物业服务费，没有作出因物业使用与否而减少部分物业服务费用的规定。
（六）有的常委会组成人员提出，草案对要求停止供热的业主规定收取的采暖费过高，不合理；有的常委会组成人员认为，收费标准应当与西宁市物业管理条例的规定一致。经研究，在集中供暖管理区域内，对要求停止供热的业主，如何收取采暖费，全省没有统一的标准。从全省各地实践情况看，以西宁市为主，一般对停止供热的业主按采暖费总额的百分之五十收取采暖费。考虑到各物业管理区域的差异，建议将草案五十四条第二款修改为：“规划设计为集中供热的物业管理区域内，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始三十日前与供热单位签订停热协议，并交纳不低于采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。”（草案修改稿第六十二条第一款）
五、关于物业的使用和维护
（一）有的政府部门提出，草案第七十一条关于业主不得擅自将住宅改变为经营性用房的规定，将工商部门作为行政管理主体不合适，应按照行政管理部门的职责作出规定；有的常委会组成人员提出，应加强住宅物业小区内餐饮等经营活动的管理；有的常委会会议列席同志建议对此直接作出禁止规定。经研究，将住宅改变为经营性用房的行为，实质上是改变物业使用性质的行为，按照部门管理职责，属于房地产行政主管部门的职责，草案将工商部门作为管理主体的规定，不符合有关法律法规的规定，因此，建议将房地产行政主管部门作为行政管理主体。住宅改变为经营性用房的行为，法律并没有禁止，物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。因此，为了维护住宅物业管理区域秩序，保障相关业主合法权益，建议按照物权法的规定对草案七十一条进行修改；对擅自改变物业使用性质的违法行为进一步加强行政管理，设定相应的法律责任，加大行政处罚力度；同时对“有利害关系的业主”一词的含义，根据最高人民法院的相关司法解释，在附则中作出规定。（草案修改稿第七十三条、第八十九条第三项、第九十一条第五项）
（二）有的常委会组成人员提出，应进一步明确物业管理区域内配套的车库、车位管理的相关内容。根据这个意见，依据物权法的相关规定，建议将草案第六十七条修改为：“物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车库、车位的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。”“建设单位不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人。业主要求承租尚未出售并空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，车库、车位有空余的，可以临时出租给其他人，租赁合同期限不得超过六个月。”（草案修改稿第七十四条）
六、关于法律责任
有的常委会组成人员、省人大环境资源保护委员会和有关单位提出，草案法律责任一章应根据法规内容作进一步充实和完善。建议依据法律、行政法规等规定，结合我省实际，对部分禁止性行为规定法律责任，并对相关条款进行综合修改。为此，建议按照不同对象进行分类，分别对建设单位、专业经营单位、物业服务企业、业主、国家机关工作人员违反本条例规定的行为规定法律责任：
（一）对建设单位违反本条例规定的行为，规定四项法律责任：一是未按要求配置物业服务用房的；二是未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；三是未按规定出售或者出租车库、车位的；四是在保修期内未按照国家规定履行保修责任的。（草案修改稿第八十六条）
（二）对供水、供电、供气、供热等专业经营单位违反本条例规定的行为，规定三项法律责任：一是无正当理由拒绝、拖延组织安装施工、验收专业经营设施设备的，或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的；二是未履行专业经营设施设备的管理、维修、养护、更新义务及承担相关费用的；三是无正当理由拒绝或者停止专业经营服务的。（草案修改稿第八十七条）
（三）对物业服务企业违反本条例规定的行为，规定五项法律责任：一是承接物业未进行查验的；二是未按照规定公示有关物业管理事项的；三是未按照规定进行备案的；四是未能履行物业服务合同的约定，减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准的；采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务的；五是被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域，未履行交接义务擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的；损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的。（草案修改稿第八十八条）
（四）对业主、物业使用人违反本条例规定的行为，规定三项法律责任：一是损坏房屋承重结构、主体结构的；二是违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观的；三是擅自改变物业使用性质，将住宅改变为经营性用房的。（草案修改稿第八十九条）
（五）对房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关行政主管部门工作人员违反本条例规定的情形作了进一步完善，规定了八种情形。（草案修改稿第九十条）
七、其他修改
常委会组成人员在审议中，还提出了一些其他的意见建议，我们逐条研究，作了充分采纳，建议对以下内容进行修改：一是完善行业协会的有关规定，规定物业服务行业协会应当加强行业自律、规范行业行为，提高物业服务水平，促进物业服务企业依法诚信经营，维护物业服务企业合法权益。二是对物业服务企业从业人员的资质管理和培训等方面作相关规定。三是对物业管理区域内擅自改变公共建筑和公用设施用途、违法搭建、违反规定饲养动物等情形规定为禁止性行为。四是对电梯、压力容器等特种设备的维修、养护和定期检验进行规定。五是对物业管理区域内的安全防范工作进行细化规定。六是增加物业服务企业信用评价及信用档案管理方面的内容，并在法律责任中增加相关内容。七是增加并细化房地产行政主管部门对物业服务企业加强监督管理的内容。八是完善物业管理区域划分的相关规定。九是加强业主委员会履职的监督管理，完善业主委员会委员的资格条件、委员资格终止等方面的规定。十是修改完善物业管理区域内停车的有关规定。十一是修改完善紧急情况时使用专项维修资金的相关规定。
此外，部分常委会组成人员提出，草案存在语言表述不够精炼、内容结构安排不太合理等问题，需要进一步研究修改。根据这些意见，我们在认真研究各方面意见建议、有关法律法规资料，借鉴外省区立法经验的基础上，对草案的文字表述、内容结构安排等方面作了较大修改和调整。
草案修改稿已按上述意见进行了修改。
以上报告连同草案修改稿，请一并审议。