省人大常委会第三十二次会议审议西宁市物业管理条例 四大立法亮点引关注

随着城市建设力度的加大，如何使物业管理服务更趋于规范化、法制化，使物业管理事业走向健康发展轨道，是广大业主和物业服务企业所共同期盼的。不久前，《西宁市物业管理条例》(以下简称《条例》)提请省人大常委会审议通过，标志着西宁市物业管理将走上法制化管理的轨道。
　　物业管理涉及千家万户，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极作用。而在实践中出现的诸如业主大会会议召开启动程序不明确，业主自治机构不健全；物业服务企业与业主、相关主管部门的关系未理顺，各方权力义务划分不明确；前期物业存在问题较多，经常引发多重矛盾等问题，不仅影响了西宁市物业服务行业的健康发展，而且影响了业主和物业服务企业合法权益的保护。因此，加快物业管理的立法，使物业管理走上法制化轨道的呼声越来越高。
　　在审议《条例》时，省人大常委会组成人员认为，西宁市制定物业管理条例对于规范物业管理活动，维护物业市场秩序，保护业主、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境都有积极作用。9月底，西宁市人大常委会提交的西宁市民热切关注的《西宁市物业管理条例》以下简称《条例》，经省十届人大常委会第三十二次会议审议并通过。
　　立法聚焦点：物业管理服务有章可循
　　提高服务质量和服务水平，是物业管理的核心问题。《条例》对此作了五方面的规定：一是对前期物业管理进行了规范，并规定建设单位应在商品房现售前30日完成前期物业服务的招标投标。二是对物业服务企业实行资质管理，业主委员会应当与物业服务企业订立书面的物业服务合同，并对物业服务合同的基本内容作了规定(第三十八条)。三是物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，向业主提供相应的服务并履行应尽的义务(第三十七条)。四是物业服务企业在承接物业时，应当办理物业验收手续(第三十五条)。五是对物业企业的物业服务收费和服务内容进行了规范，物业服务的内容包括：管理、房屋设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修等。
　　有的常委会组成人员提出，《条例》第五十八条第一款对业主、物业使用人违反规定，改变房屋使用性质的处罚规定，对不影响公共利益和他人利益的情况下，不应进行处罚，如要进行处罚，应有前提条件。经研究，此条修改为：“业主、物业使用人违反本条例第四十六条规定，擅自改变房屋使用性质的，由区、县物业行政主管部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。”(《条例》第五十九条第一款)。
　　立法聚焦点：业主和“业主大会”
　　业主通过组织业主大会、选聘物业服务企业实施物业服务的形式行使财产权利时，存在着单个业主的权利和全体业主共同利益之间的关系问题。为了保证业主在物业服务活动中的权利，应当以尊重共同利益为前提。有的常委会组成人员提出，第九条表述不够精炼，建议修改为：“业主在物业管理活动中，享有并履行国务院《物业管理条例》规定的权利和义务。”有的常委会组成人员提出：第十条第三款“由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”的规定，由谁来牵头履行职责，不够明确，建议修改为：“业主人数较少的，由业主共同推举召集人，召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”经过审议，《条例》第十条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。有下列情形之一的，业主、建设单位可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议报告：(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到总建筑面积百分之六十以上的；(二)首套房屋出售并交付使用已满二年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导下成立首次业主大会，并选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会。业主人数较少的，由业主共同推举召集人，召集人召集业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　《条例》草案第十四条第一款规定：“业主委员会委员由3人以上单数组成。”委员会成员人数少，在履行职责时容易产生弊端，常委会组成人员提出：“业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。”
　　立法聚焦点：业主未实际入住，物业费用收取另有标准
　　业主未实际入住，物业服务费及采暖费收取是一大焦点问题。在审议中，一部分常委会组成人员认为，业主未实际入住，但若停止对个别未实际入住的业主的供暖，会影响左邻右舍业主的取暖，这侵害了其他业主的利益。建议对停止用热的业主，仍然应当全额收取采暖费。同时这也有利于遏制炒房者。另一部分常委会组成人员则认为，西宁市的很多小区的购房者大多来自各州、县。他们不属于炒房者，而是以安居为目的，不应效仿北京等地的做法，全收取暖费，而应该结合我省实际，制定一个比较合理的收费标准，既要保证物业服务企业实现盈利，又要兼顾州县购房者的利益。
　　因此在制定《条例》中，结合西宁市的实际，并参照兄弟城市的做法，《条例》第四十一条规定：物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。
　　立法聚焦点：向最终用户收取供电供水等费用
　　供水、供电等公用单位对最终用户的界定有异议。事实上，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用单位之间，是一种平等的民事合同关系。作为合同双方当事人，业主和供水、供电等公用单位应当按照合同约定来行使权利和履行义务。物业服务企业并不是水、电特殊商品的供求合同当事人，没有义务为供水、供电等公用单位代收这些费用。在实际物业管理服务活动中，物业服务企业代收这些费用，实际上是为公用单位无偿服务，加大了物业企业的工作量。
　　因此，《条例》第四十二条对物业管理区域内对不同的最终用户做出了明确规定。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用：(一)专有部分以单个业主作为最终用户；(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。
　　在审议中，常委会组成人员建议，在两、三年内，廉租房、经济适用房会成片的形成。建议将廉租房、经济适用房等的物业管理也应该纳入《条例》的管理当中，使廉租房、经济适用房也走上依法管理的轨道。
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　　西宁市物业管理服务自2000年起步，特别是2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施以来，物业管理服务在规范化、法制化上迈上了新的台阶，进入了一个迅速发展的时期。据统计，截至2006年底，西宁市具有资质的物业服务企业已过150家，服务面积达1000万平方米，从业人员超过4000人。